土地の相続税評価の基本 — 路線価方式と倍率方式の調べ方

相続税の土地評価は路線価方式と倍率方式で行うのが基本とされます。路線価図の見方、倍率地域の計算、補正の考え方、市場価格との違いを解説します。まず概算をつかみたい方向けの入門です。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-02 ／更新: 2026-09-02

相続税の計算で最も手間がかかるのが土地の評価です。基本となる2つの方式と、自分で概算するときの調べ方を整理します。

評価は「時価」だが実務は路線価等による

相続税の財産評価は時価によるとされますが、土地については国税庁の財産評価基本通達に基づき、路線価方式または倍率方式で評価するのが実務とされます。路線価は地価公示価格の8割程度の水準を目安に設定されていると説明され、市場で売れる価格とは別の数字である点をまず押さえましょう。

路線価方式

市街地の多くで使われる方式です。道路（路線）ごとに付された1平方メートルあたりの価額（路線価）に、土地の面積を掛けて計算するのが基本とされます。・路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表のサイトで誰でも確認できます・路線価図の数字は千円単位で、例えば「300C」なら1平方メートルあたり30万円、記号は借地権割合を示すとされます・実際の評価では、奥行きの長短、間口の狭さ、不整形、角地かどうかなどに応じた補正（奥行価格補正、不整形地補正、側方路線影響加算など）を行うとされます

倍率方式

路線価が付されていない地域（郊外や農村部など）では、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を掛けて評価するとされます。倍率は同じく国税庁のサイトの評価倍率表で確認でき、固定資産税評価額は毎年の課税明細書や評価証明書で分かります。

評価が下がり得る要素

賃貸している土地（貸宅地・貸家建付地）、広すぎる土地（地積規模の大きな宅地）、崖地や高低差のある土地などは、所定の方法で評価が調整される場合があるとされます。ここは専門性が高く、税理士による評価差が出やすい領域と言われます。

概算と本番は分けて考える

「路線価×面積」の概算は自分でもできますが、補正や特例を織り込んだ正式な評価は別物です。基礎控除を超えそうな場合や土地の形状・権利関係が複雑な場合は、相続税に詳しい税理士へ依頼するのが確実です。評価額は遺産分割の判断材料にもなるため、早い段階で概算をつかんでおいて損はありません。

*土地評価の個別判断は税理士にご相談ください。*

出典・参考資料

本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。

最終更新: 2026-08-02