「住まなくなって3年」ルール — 空き家にした自宅の売却期限
転居後の自宅に3,000万円特別控除を使うには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が必要です。期限の数え方と賃貸に出した場合の扱いを解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-22 ／ 更新: 2026-08-22
転勤や住み替え、施設への入所などで自宅を離れたあと、その家を売るのが遅れると、3,000万円特別控除が使えなくなることがあります。鍵になるのが、いわゆる「3年ルール」です。
期限の正確な定義
以前住んでいたマイホームに3,000万円特別控除を適用するには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。「3年以内」ではなく「3年を経過する日の属する年の年末まで」なので、実際には3年＋数か月の猶予がある場合が多い、という数え方です。
数え方の例
仮に2026年5月10日に転居して住まなくなった場合、3年を経過する日は2029年5月10日で、その日の属する年の12月31日、つまり2029年12月31日までの売却（引渡し）が期限の目安になります。転居が年初でも年末でも「3年後の年の年末」が区切りになるため、転居時期によって猶予の長さが変わります。
期限内に必要なのは「譲渡」
期限までに必要なのは売却（譲渡）であり、売り出し開始ではありません。買主探しには数か月かかるのが普通ですから、期限の1年前には売却活動を始めておくのが現実的です。期限ぎりぎりの駆け込みは、足元を見られた価格交渉を招きやすい点にも注意が必要です。
賃貸に出していた場合
住まなくなったあと、その家を賃貸に出していても、上記の期限内に売却すれば特例の適用は可能とされています。ただし取り壊して敷地だけを売る場合は、取り壊しから1年以内の契約など別の要件が加わり、取り壊し後に貸付けなどに使うと適用できなくなります。
期限を過ぎてしまったら
期限を過ぎた売却には3,000万円特別控除は使えず、通常の譲渡所得課税となります。所有期間10年超の軽減税率の特例も居住用財産であることが前提のため、同じ期限の制約を受けます。「いつか売ろう」と空き家のまま置いておくことは、税制面では不利に働きやすいのです。転居の予定が見えた段階で、売却か賃貸かの方針と期限を整理しておきましょう。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02