売却益が出る住み替え — 税金の基本と特例選択の考え方
住み替えで売却益（譲渡所得）が出る場合の税金の基本を解説。3,000万円特別控除と住宅ローン控除の選択関係、判断の手順を整理します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-17 ／ 更新: 2026-08-17
購入時より高く売れる、あるいは長年住んで残債が減り、売却益（譲渡所得）が出る住み替えは幸運なケースですが、税金の設計を誤ると手取りが想定を下回ります。基本の流れを押さえましょう。
譲渡所得の計算の骨格
譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費には購入代金（建物は減価償却後）や購入時の諸費用が含まれ、譲渡費用には仲介手数料等が含まれます。購入時の売買契約書がないと取得費が概算（売却価格の5%）扱いになり、税負担が大きく増える場合があるため、契約書類は必ず探してください。
マイホーム売却の主な特例
居住用財産の譲渡には、要件を満たせば次のような特例があります。 1. 3,000万円特別控除：譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度。多くの住み替えではこれで譲渡益への課税がなくなります 2. 10年超所有の軽減税率：所有期間10年超なら、3,000万円控除後の残額に軽減税率が適用できる場合があります 3. 特定居住用財産の買換え特例：課税を将来に繰り延べる制度（非課税ではありません） それぞれ細かい適用要件（居住実態、親族間売買でない、過去の適用歴等）があります。
最大の論点：住宅ローン控除との選択
実務上重要なのは、3,000万円特別控除等と新居の住宅ローン控除は、入居年を基準とした一定期間内では併用できないという関係です。売却益が小さい場合、特別控除を使うより住宅ローン控除を選ぶ方が総額で有利になることがあります。 ・譲渡益に対する税額（特例を使わない場合） ・住宅ローン控除で戻る見込み額（借入額・期間・所得による） の両方を試算して比較する必要があります。どちらが有利かは個別条件次第で、一概には言えません。
手順のまとめ
1. 購入時の契約書を確保し、取得費を計算 2. 譲渡所得の概算を出す 3. 特例を使う場合・住宅ローン控除を選ぶ場合の税額を比較 4. 確定申告（特例の適用には申告が必須です） 売買契約の前に試算するのが理想です。契約後では選択肢が狭まることがあります。
*特例の要件・控除額・併用関係は税制改正で変わります。最新の内容は国税庁サイトで確認し、金額が大きい場合は税理士への相談をおすすめします。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02