売却損が出る住み替え — 損益通算・繰越控除という救済策
住み替えで売却損が出た場合に使える税制を解説。買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の概要と要件、確定申告の必要性を整理します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-18 ／ 更新: 2026-08-18
購入時より安くしか売れず、売却損（譲渡損失）が出る住み替えは珍しくありません。落胆する場面ですが、税制には損失を給与所得等と相殺できる救済的な制度があり、適用できれば数年にわたり所得税・住民税の負担が軽くなります。知らずに申告しないのは大きな機会損失です。
制度の骨格：損益通算と繰越控除
マイホームを買い換えて譲渡損失が出た場合、要件を満たせば、 1. 損益通算：譲渡損失をその年の給与所得など他の所得と相殺できます 2. 繰越控除：相殺しきれない損失は、翌年以後3年間繰り越して控除できます 例えば大きな譲渡損失が出た場合、最長4年間（譲渡年＋3年）にわたって課税所得を圧縮できる可能性があります。源泉徴収されていた所得税が確定申告で還付される形になります。
主な適用要件（買換えの場合）
制度の代表的な要件として、次のようなものがあります。 ・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームであること ・売却の翌年末までなど一定期間内に新居を取得し、取得した年の翌年末までに居住する（見込み含む）こと ・新居について償還期間10年以上の住宅ローンがあること ・繰越控除は合計所得金額が3,000万円以下の年に限る ・親族等への売却でないこと このほか細かい条件があり、買い換えない場合（オーバーローンの売却）には別の制度（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除）が用意されています。
住宅ローン控除と併用できる
売却益の特例と異なり、譲渡損失の損益通算・繰越控除は新居の住宅ローン控除と併用が可能とされています。損失側と控除側の両方を使えるため、該当する人には効果の大きい組み合わせです。
確定申告が必須
この制度は自動では適用されません。譲渡した年の確定申告で必要書類を添えて申告し、繰越控除を受ける年も連続して申告が必要です。売買契約書・ローン残高証明書等の書類は揃えて保管しましょう。
実務のポイント
売却損が見込まれる段階で、適用要件（特に所有期間と新居のローン要件）を満たす形で住み替えを設計できるかを確認しておくと、制度を取りこぼしにくくなります。
*要件・手続きの詳細は税制改正で変わることがあります。最新の内容は国税庁サイトで確認し、必要に応じて税務署・税理士に相談してください。*
出典・参考資料
本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。
最終更新: 2026-08-02