住み替えローンとは — オーバーローンでも住み替えできる仕組みとリスク

住み替えローンは旧居の残債を新居のローンに上乗せする融資です。使える条件・審査の厳しさ・リスクと代替案を解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-07-13 ／更新: 2026-07-13

「いまの家を売ってもローンが残るが、住み替えたい」——そんなときに検討されるのが住み替えローン（買い替えローン）です。

仕組み

新居の購入資金に、旧居売却で残った残債分を上乗せして借りる融資です。例えば残債2,500万円の家が2,000万円でしか売れない場合、不足500万円を新居のローン（例：3,500万円＋500万円=4,000万円）に組み込みます。

・旧居の売却と新居の購入の決済を同時期に行う必要があるのが一般的で、スケジュール調整の難度が高いとされます・担保価値（新居）を超える借入になるため、審査は通常の住宅ローンより厳しく、年収・勤務先・信用情報がより重視されるといわれます

・借入額が大きく、返済負担率が上がる（家計の余裕が削られます）・新居も将来オーバーローンになりやすい構造（担保割れからのスタート）・金利が通常の住宅ローンより高めに設定される場合があります

1. 自己資金で不足分を埋めて通常ローンにする 2. 売却を先行し、賃貸を挟んで資金を整えてから買う 3. 住み替え自体を残債が減るまで延期する「どうしても今、住み替える必要があるか」を含めて比較するのが健全とされます。

*取り扱いの有無・条件は金融機関によって大きく異なります。事前審査の段階で残債額を正直に伝えて相談してください。*

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最終更新: 2026-08-02