今の家の残債と住み替え可否 — 最初に作るべき1枚の表

住み替え検討の出発点は残債と売却想定額の比較。アンダーローンとオーバーローンの見分け方、残債確認の方法、可否判断の手順を解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-16 ／ 更新: 2026-08-16

住み替えができるかどうかは、突き詰めると「今の家のローン残債」と「売却で得られる金額」の関係でほぼ決まります。物件探しの前に、この1点を確認することがすべての出発点です。

まず残債の正確な数字を取る

住宅ローンの残高は、金融機関の残高証明書、年末残高証明書、Webのローン明細で確認できます。おおよその記憶ではなく、証憑ベースの数字を使いましょう。ボーナス返済分や複数本のローン（ペアローン・リフォームローン）がある場合は合算します。

売却想定額は保守的に見積もる

複数社の査定を取り、その中央値からさらに1割程度引いた保守的な数字も併記します。査定額は売出価格の提案であり、成約価格の保証ではないからです。さらに、売却には仲介手数料等の諸費用（売却価格の4%前後が目安と語られます）と、場合によって税金がかかるため、「手取り額」で考えます。

1枚の表にする項目

・ローン残債（全借入の合計） ・売却想定額（強気・中位・保守の3パターン） ・売却諸費用の概算 ・手取り額 ＝ 売却額 − 諸費用 −残債 ・自己資金（住み替えに投入できる貯蓄） ・新居予算 ＝ 手取り額 ＋ 自己資金 ＋ 新規ローン借入可能額

アンダーローンなら通常の住み替え

売却手取りで残債を完済できる状態（アンダーローン）なら、通常の住み替えの土俵に乗ります。手取りの残りを新居の頭金に充てるのが基本形です。

オーバーローンの場合の選択肢

残債が売却額を上回る場合、そのままでは抵当権を外せず売却できません。選択肢は、 1. 不足分を自己資金で埋めて売却する 2. 残債と新居資金をまとめて借りる住み替えローンを検討する（審査は厳しめで、借入総額が大きくなるリスクを理解した上で） 3. 住み替え時期を遅らせ、繰上返済等で残債を減らしてから動く の3方向です。オーバーローン幅が大きいほど、時期を遅らせる選択の合理性が増します。

この表が意思決定の土台になる

この1枚があれば、売り先行か買い先行か、予算はいくらか、そもそも今動くべきかの議論がすべて数字ベースになります。作成に必要な時間は半日程度です。物件サイトを見る前に、まずこの表から始めてください。

*金額の試算はあくまで概算です。正式な数字は金融機関・不動産会社・税務の専門家に確認してください。*

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最終更新: 2026-08-02