タワマン節税への課税強化の流れ — 評価と時価の乖離はどう是正されたか
タワーマンションの相続税評価と市場価格の乖離を利用した節税には、判例や評価ルール見直しによる是正が進みました。課税強化の経緯と、今後の相続対策で意識すべき視点を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-29 ／ 更新: 2026-08-29
「タワマン節税」という言葉を耳にした方は多いでしょう。マンションの相続税評価額が市場価格より大幅に低くなりやすいことを利用した相続対策ですが、近年は是正の動きが着実に進んでいます。経緯を知ることは、今後の相続対策の考え方にも役立ちます。
なぜタワマンが節税になったのか
相続税では、土地は路線価等、建物は固定資産税評価額で評価するのが原則です。タワーマンションは1戸あたりの敷地持分が小さく、建物評価も市場価格を反映しきれないため、市場では高値で取引される高層階の部屋ほど、相続税評価額との乖離が大きくなる傾向がありました。現金で持つより評価が圧縮されるため、相続直前の購入といった節税スキームが広がりました。
是正の動き
この乖離に対しては、複数の方向から是正が進みました。 ・行き過ぎた事例の否認: 相続直前の借入による高額マンション購入などについて、通常の評価方法によることが著しく不適当として、国税当局が別の評価を用いることを認めた最高裁判例が示され、極端なスキームには歯止めがかかりました ・評価ルールの見直し: 市場価格との乖離が大きい区分所有マンションについて、評価方法を補正する新しいルールが導入され、乖離の大きい物件の相続税評価額は従来より引き上げられる方向になりました 具体的な計算方法は国税庁の通達・案内で確認してください。
今後の相続対策の考え方
1. 評価差だけを狙う対策は脆弱: 制度見直しや否認リスクにさらされ続けます 2. 経済合理性のある不動産活用は引き続き有効: 実需や収益性を伴う不動産の取得・活用は、税務の観点でも説明可能性が高くなります 3. 出口まで考える: 相続後の売却時には譲渡所得税が待っています。取得費や特例まで含めた通算の損得で判断する必要があります
実行前に必ず専門家へ
マンションを使った相続対策は、購入時期・資金調達・保有目的・相続後の利用計画まで含めて総合的に評価されます。節税効果の試算だけでなく、否認リスクの評価も含めて、相続税に詳しい税理士へ事前に相談することを強くおすすめします。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02