海外居住者が日本の不動産を売る場合 — 源泉徴収制度の概要
非居住者が日本の不動産を売却すると、買主が代金の10.21%を源泉徴収して納付する制度があります。制度の仕組み、例外、売主・買主双方の注意点を解説します。取引前の確認にお役立てください。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-19 ／ 更新: 2026-09-19
海外赴任中に日本の自宅を売る、海外在住の相続人が日本の実家を売る——こうした「非居住者による不動産売却」には、国内取引にはない特有のルールがあります。代表が源泉徴収制度です。売主だけでなく買主にも義務がかかる仕組みのため、双方が概要を知っておく必要があります。
制度の仕組み
非居住者（所得税法上、国内に住所等を持たない人）から日本国内の土地・建物を購入した買主は、原則として売買代金の10.21%を源泉徴収し、売主には残りの89.79%を支払ったうえで、徴収した税額を翌月10日までに税務署へ納付することとされています。徴収・納付の義務者は買主です。源泉徴収はあくまで前払いであり、売主である非居住者は確定申告を行って実際の譲渡所得税額との差額を精算します（払い過ぎであれば還付され得ます）。
源泉徴収が不要とされる主な場合
例外として、個人の買主が自己またはその親族の居住の用に供するために購入し、かつ売買代金が1億円以下である場合には源泉徴収が不要とされています。逆に言えば、投資用として買う場合や買主が法人の場合、代金が1億円を超える場合は、居住用でも源泉徴収の対象になり得ます。要件の判定は形式的に見えて論点が多いため、該当しそうな取引では早めに税理士へ確認するのが安全です。
売主（非居住者）側の注意点
1. 手取り額が一時的に約9割になる資金計画を立てる（ローン完済資金に影響しないか確認） 2. 確定申告のため納税管理人の選任を検討する（国内に申告手続きを行う窓口を置く仕組みです） 3. 自分が「非居住者」にあたるかの判定自体を確認する（赴任期間や生活の本拠により判断されます）
買主側の注意点
源泉徴収義務を負うのは買主です。売主が非居住者かどうかの確認を怠り徴収漏れがあった場合、買主が不納付のリスクを負い得ます。売主の居住状況に海外要素がある取引では、仲介会社・司法書士・税理士と連携し、決済時の資金の流れ（源泉税分の留保）を事前に設計しておくことが不可欠です。決済直前の発覚は延期の原因になります。
*居住者判定や要件の適用は個別事情によります。必ず税理士・税務署にご確認ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02