家を取り壊して土地で売るときの税務 — 特例が使えなくなる前に確認
建物を解体して更地で売る場合、3,000万円特別控除には取り壊しから1年以内の契約などの要件があります。解体のタイミングと譲渡の扱いの注意点を整理します。解体前の確認にお役立てください。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-20 ／ 更新: 2026-09-20
古い家は建物に値段が付きにくく、取り壊して更地で売る選択をする方は多くいます。ただし税務上は「家を売る」のと「家を壊して土地を売る」のとでは扱いが変わり、特にマイホームの特例の適用可否に影響します。解体のタイミングを決める前に確認したいポイントを整理します。
更地売却は「土地の譲渡」になる
建物を取り壊して売却すると、譲渡の対象は土地のみになります。マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は本来「居住用家屋とその敷地」の譲渡を対象とする特例のため、家屋を壊した後の敷地の譲渡でも特例を受けるには追加の要件が課されています。
取り壊し後に特例を受けるための主な要件
国税庁の解説では、家屋を取り壊した場合の敷地の譲渡について、概ね次のような要件が示されています。 1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること 2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること 3. 取り壊し後、譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと 特に3は見落としがちです。解体後の土地を売却までの間に月極駐車場として貸すと、特例の適用に影響し得るとされています。
解体費用と譲渡費用
売却のために行った建物の取り壊し費用は、譲渡費用として譲渡所得の計算上控除できる場合があるとされています。解体工事の契約書・領収書は必ず保管しておきましょう。一方、売却と関係なく行った解体は譲渡費用と認められない可能性があり、解体と売却活動の時期・経緯が意味を持ちます。
年をまたぐ判断と固定資産税
1月1日時点で建物が存在するかどうかは、固定資産税の住宅用地特例（土地の税負担の軽減）にも影響します。年内に解体すると翌年度の土地の固定資産税が上がる場合がある一方、売却スケジュール次第では気にしなくてよいこともあります。「いつ壊し、いつまでに契約するか」は、特例の期限・固定資産税・買主の需要（更地の方が売りやすいか）を並べて総合的に決めるのが現実的です。
*特例の適用要件は細かく、個別判断が必要です。解体前に必ず税理士・税務署にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02