抵当権が残っている家の相続 — ローンと担保の確認手順

相続した家に抵当権が付いていたら、まず被担保債務が残っているかの確認が先決です。団信による完済、抹消登記、債務が残る場合の考え方を解説します。登記事項証明書の見方から順に整理。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-06 ／ 更新: 2026-09-06

相続した実家の登記を確認したら抵当権が付いていた。これは珍しいことではなく、対応は「その担保の裏にある借金が今も残っているか」で大きく変わります。確認の手順を整理します。

手順1：登記事項証明書で抵当権の内容を確認

法務局で登記事項証明書を取得し、乙区（権利部）を確認します。抵当権者（金融機関名）、債務者、設定日などが分かります。何十年も前の住宅ローンの抵当権が、完済後も抹消されずに残っているだけのケースも多くあります。

手順2：債務が残っているか確認

・住宅ローンなら、金融機関へ残高の有無を照会します ・団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、債務者の死亡により保険金でローンが完済される仕組みとされます。完済となれば、抵当権を抹消できる書類が金融機関から交付される流れです ・古い抵当権で金融機関が合併等をしている場合は、承継先の金融機関に照会します

手順3：ケース別の対応

（1）完済済み・団信で完済 抵当権抹消登記を行います。相続登記とあわせて司法書士に依頼するのが通常です。抹消しないままでも所有はできますが、売却時には抹消が事実上必須とされます。 （2）債務が残っている 借金も相続の対象とされるため、不動産の価値と債務額のバランスを確認します。 ・家の価値が債務を上回る：相続して返済を引き継ぐ、または売却代金で完済する方向が検討できます ・債務が上回る（オーバーローン）：相続放棄（3か月以内の申述とされます）や限定承認、債権者との協議による任意売却などの選択肢を、期限内に専門家と検討する必要があります

見落としやすい注意点

・被相続人が他人の借金の担保として自宅を提供していた（物上保証）場合もあり、債務者欄の名義を必ず確認します ・根抵当権の場合は扱いが異なり、相続開始後6か月以内の手続きが論点になる場合があるとされ、早めの専門家相談が勧められます ・返済を続ける場合、金融機関への相続の届出と契約引き継ぎの手続きが必要です

抵当権は「見つけたらまず照会」が鉄則と覚えておきましょう。

*債務と担保の個別判断は司法書士・弁護士・金融機関にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02