3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できない — 買い替え時の選択問題
売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が一定期間使えません。買い替え時にどちらが有利かの考え方を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-26 ／ 更新: 2026-07-26
マイホームを売って新居を買う人が直面するのが、「売却の特例」と「購入の特例」の併用制限です。知らずに申告すると、有利なほうを選び損ねることがあります。
併用できない組み合わせ
新居に住宅ローン控除を適用する場合、新居に入居した年と、その前後一定期間（前2年・後3年の範囲）に、旧居の売却で3,000万円特別控除や買換え特例などを使っていると、住宅ローン控除が適用できません。「売却の年と入居の年がずれていれば大丈夫」とは限らない点に注意が必要です。
どちらが有利かの考え方（概算）
・3,000万円控除の節税額 ≒ 譲渡益（3,000万円まで）× 税率（長期なら20.315%） ・住宅ローン控除の減税額 ≒ 年末ローン残高×控除率×年数（借入額・所得税額・住宅の性能区分で変わります） 譲渡益が小さければ住宅ローン控除を、譲渡益が大きければ3,000万円控除を選ぶほうが有利になる傾向がありますが、境目はローン残高・所得・入居年の制度内容に依存します。
実務上の注意
・確定申告でどの特例を使うかは自分で選択します。申告後の変更は原則できないとされるため、事前試算が必須です ・夫婦共有の場合、持分ごとに選択が異なるケースもあり計算が複雑になります
*制度の年数・控除率は改正が続く分野です。最新の国税庁情報を確認のうえ、買い替えの契約前に税理士へ相談することを強くおすすめします。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02