鍵の引き渡しと危険負担 — 「いつから買主の家になるのか」の整理

所有権はいつ移り、災害リスクはいつから買主負担になるのか。所有権移転・引き渡し・危険負担の関係と、鍵を受け取ったらすぐやるべきことを解説します。契約書確認の要点も分かります。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-24 ／ 更新: 2026-09-24

「契約したらもう自分の家なのか」「引き渡し前に台風で壊れたらどうなるのか」——不動産購入では、所有権・リスク・鍵の関係が意外と整理されないまま進みがちです。契約書の基本的な建て付けを知っておきましょう。

所有権はいつ移転するか

民法の原則では所有権は意思表示（契約）により移転し得ますが、不動産売買の実務では、「売主が残代金全額を受領した時に所有権が移転する」と契約書で定めるのが一般的です。つまり契約日ではなく決済日が所有権移転の日となります。登記はその移転を第三者に対抗するための手続きとして、同日に申請されます。

危険負担 — 引き渡し前の災害は誰の負担か

契約から引き渡しまでの間に、地震や台風など当事者双方に責任のない事由で物件が損傷した場合の処理を「危険負担」と呼びます。改正民法の下では、引き渡し前に双方の責めに帰することができない事由で滅失・損傷した場合、買主は代金の支払いを拒むことができるとされ、実務の契約書でも概ね次のような定めが置かれます。 ・引き渡し前の滅失・損傷は売主の負担とし、売主は修復して引き渡す ・修復が困難な場合や多額の費用を要する場合は、契約を解除できる 「引き渡し」を境にリスクが売主から買主へ移るというのが基本構造です。契約書の危険負担条項は必ず確認しましょう。

鍵の引き渡しの実務

鍵の引き渡しは、残代金決済の完了と同時に行うのが原則です。決済前に「先に荷物だけ入れさせてほしい」「リフォーム業者を入れたい」という要望が出ることがありますが、所有権移転前の使用は、事故時の責任や契約解除時の処理が複雑になるため、安易に行うべきではないとされています。どうしても必要な場合は、使用貸借等の条件を書面で定めるのが最低限の備えです。

鍵を受け取ったらすぐやること

1. 受け取った鍵の本数・種類をリストと照合する 2. 玄関の鍵交換を検討する：中古住宅では、過去に合鍵がどれだけ作られたか把握できません。防犯上、シリンダー交換は入居前に行うのが定石とされています 3. 電子錠・宅配ボックス・オートロックの暗証番号類は初期化・変更する 4. 火災保険の始期が引き渡し日からになっているか確認する 保険の始期がリスク移転のタイミングとずれていると空白が生じます。引き渡し日と保険始期は必ず一致させましょう。

*契約条項の解釈は個別の契約によります。不明点は宅建業者・弁護士にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02