登録免許税の仕組み — 登記のたびにかかる国税の基本
登録免許税は所有権移転や抵当権設定など登記の際にかかる国税です。課税の仕組み・評価額ベースの計算・軽減措置の考え方と、司法書士の見積書のチェックポイントを解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-22 ／ 更新: 2026-08-22
不動産の名義を動かすときに必ず登場するのが登録免許税です。購入時の諸費用の中でも金額が大きくなりやすい項目なので、仕組みを理解しておきましょう。
どんな税金か
登録免許税は、不動産の登記を受けるときに課される国税です。不動産取引では主に次の場面でかかります。 ・所有権保存登記（新築建物を最初に登記するとき） ・所有権移転登記（売買・相続・贈与などで名義を移すとき) ・抵当権設定登記（住宅ローンを借りるとき） ・抵当権抹消登記（ローン完済後に担保を外すとき）
税額の基本構造
税額は「課税標準 × 税率」で計算します。所有権の登記の課税標準は原則として固定資産税評価額で、実際の売買価格ではありません。抵当権設定登記は債権額（借入額）が課税標準です。税率は登記の種類や取得原因（売買か相続かなど）によって異なります。住宅用家屋については要件を満たすと税率が軽減される特例が設けられてきましたが、軽減税率の水準や適用期限は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁・法務局の案内で確認してください。
誰がいつ払うのか
登録免許税は登記申請時に納付します。実務では、決済（引渡し）の場で司法書士が登記費用として預かり、申請時にまとめて納付するのが一般的です。売買では買主負担とする慣行が広く見られますが、法律で一律に決まっているわけではなく、契約での取り決めによります。
見積書のチェックポイント
1. 課税標準（評価額・債権額）が正しいか 2. 住宅用家屋の軽減が適用されているか（適用には住宅用家屋証明書などの手続きが必要です） 3. 登録免許税（実費）と司法書士報酬が区別して記載されているか 軽減の適用漏れは実際に起こり得ます。マイホーム購入で床面積などの要件を満たしていそうなのに軽減の記載がない場合は、司法書士に確認しましょう。
相続登記でも必要
相続による所有権移転登記にも登録免許税がかかります。相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象になり得るため、税負担を含めて早めに段取りすることをおすすめします。
*税務の個別判断は税理士・税務署・司法書士にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02