囲い込みへの対処法 — 兆候の見抜き方と売主ができる確認

両手仲介を狙って他社からの紹介を断る「囲い込み」は売主の利益を損ないます。疑わしい兆候、レインズ登録の確認方法、対処のステップを解説します。売主ができる自衛策をまとめます。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-22 ／ 更新: 2026-09-22

「囲い込み」とは、売却を任された不動産会社が、自社で買主も見つけて両手仲介にするために、他社からの購入希望者の紹介を意図的に断る行為を指します。売主にとっては売却機会が減り、売却期間の長期化や値下げにつながりかねない、利益相反の典型例です。

なぜ起きるのか

仲介会社は売主・買主の双方から手数料を受け取れる両手仲介の方が収益が大きくなります。この構造自体は違法ではありませんが、両手にするために「商談中です」と偽って他社の紹介を断れば、売主への義務に反する行為と評価され得ます。近年は制度面の対策も強化されており、問題のある行為への監督は厳しくなる方向にあります。

疑わしい兆候

・売り出し直後から、他社経由の内見が一件もない ・問い合わせ状況を尋ねても具体的な報告がない ・相場より強気の査定で専任契約を取り、その後すぐ値下げを提案してくる ・「当社のお客様に絞って紹介しています」と両手前提の説明をする これらは確定的な証拠ではありませんが、複数当てはまる場合は確認する価値があります。

売主ができる確認方法

1. レインズの登録証明書を受け取り、自分で物件情報を確認する：専任媒介・専属専任媒介では指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられ、売主は発行された確認用の情報から自分の物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり等）を確認できる仕組みがあります 2. 取引状況の表示が実態と合っているか見る：内見も申込みもないのに「申込みあり」となっていれば説明を求めます 3. 知人や別の不動産会社経由で内見可否を問い合わせてもらい、対応を確かめる方法が語られることもあります

対処のステップ

まず担当者に事実確認を求め、説明が不合理なら会社の管理部門に申し入れます。改善されない場合は、媒介契約の更新拒否・解約を検討し、必要に応じて都道府県の宅建業担当窓口に相談します。囲い込みは証拠が残りにくい行為だからこそ、レインズの確認記録や担当者とのやり取りを日付入りで残しておくことが、申し入れの説得力を高めます。

*個別の行為が義務違反にあたるかは事実関係によります。深刻な場合は行政窓口・弁護士にご相談ください。*

本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。

最終更新: 2026-08-02