財産分与と不動産の基礎 — 2分の1ルールと家の分け方

離婚時の財産分与では婚姻中に築いた財産を原則2分の1で分けるとされます。不動産の分け方・特有財産・住宅ローンとの関係を整理します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-07-16 ／更新: 2026-07-16

離婚時の財産分与は、婚姻中に夫婦で築いた財産を清算する手続きです。不動産はその中で最も大きく、最も分けにくい財産です。

基本の考え方

清算的財産分与では、婚姻中に形成した財産を原則として2分の1ずつ分けるのが実務の基本とされています（貢献度により調整される場合もあります）。名義がどちらか一方でも、婚姻中に購入した家は共有財産として扱われるのが原則です。

結婚前から持っていた財産や、親からの相続・贈与で得た財産は「特有財産」として分与の対象外とされます。頭金を親が出した場合など、特有財産とその後の共有部分が混ざるケースは計算が複雑になり、争点になりやすい部分です。

1. 売却して清算：売却代金からローン残債と諸費用を引いた残りを分ける。金額が明確で、離婚後の関係を残さない方法 2. どちらかが住み続ける：家の時価からローン残債を引いた「実質的価値」の半分を、住み続ける側が相手に支払う（または他の財産で調整する）形が典型とされます

・家の時価を把握する（複数社の査定）・ローン残高・名義・連帯保証の有無を確認するこの2つの数字がないと、どの選択肢も検討できません。

*財産分与には離婚成立から2年の除斥期間があります。年金分割・慰謝料・養育費とあわせ、条件は必ず弁護士に相談して取り決めてください。*

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最終更新: 2026-08-02